بررسی ثبت برابر سند
با بررسی و دقت در نیاز جامعه به تنظیم سند عادی قبل از تنظیم سند رسمی انتقال که امروز به نام مبایعه نامه شهرت یافته و حتی به این منظور صنفی خاص در کشور فعال است و با روش غیر معقول اخیر که متعاملین را تحت عنوان اخذ کد رهگیری از واسطه‌های املاک ناگزیر به تنظیم مبایعه نامه می نماید و نیز با ملاحظه روش دفاتر اسناد رسمی در تنظیم سند انتقال که مستلزم طی مراحل مقدماتی و پرداخت هزینه های غیر از ثمن معامله از جانب طرفین است و از طرفی وظیفه حقوقدانان نیست که از توسعه موانع قانونی برای انعقاد عقود و قراردادها بپرهیزند لذا به نظر می رسد از مواد ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک تنها اجباری و الزامی بودن ثبت سند عادی احراز می گردد و این مواد دلالت بر بلا اثر بودن عقد مندرج در اسناد عادی ندارند این معنی مسلم است که عقیده اول و تشریفاتی تلقی کردن عقود بیع و سایر قراردادهای راجع به املاک ثبت شده و توالی نامطلوبی را در بر دارد که به زیان اصل حاکمیت اراده و مغایر با مصالح و منافع جامعه و روابط اقتصادی است
شاید اغراق نباشد اگر تاکید کنیم که هیچ معامله‌ای رسمی در مورد املاک واقع نمی‌شود مگر آن که عملاً و مقدم بر آن بین متعاملین سند عادی به نام مبایعه نامه تنظیم شود و طرفین با اعتماد به تحقق اثر حقوقی آن هزینه زحمات متفاوتی را تا ثبت سند عادی که مطابق ماده ۴۶ قانون ثبت باید الزامی باشد یعنی تا تنظیم سند رسمی انتقال در دفاتر اسناد رسمی تحمل می کنند به واقع اقتضای جامعه نمی پذیرد که در مبایعه نامه ها اثری حقوقی متضمن انتقال ملک مورد معامله به خریدار مترتب نباشد و تنظیم سند عادی انتقال املاک تبدیل به عملی عبث گردد و یا قوانین که باید حافظ اعتبار عقود و معاملات باشند به فروشنده املاک اجازه دهند با وجود امضای مبایعه نامه قبلی ملک خود را بار دیگر آزادانه به هر کس که مایل باشد بفروشد و فی المثل برای اخذ وام ملک مزبور را در رهن و یا مورد معاملات دیگری قرار دهد و به عبارت دیگر قانون خود بستر ارتکاب جرایم مختلف مالی را فراهم سازد و خریدار مورد حمایت واقع نشود.
با اطلاعات موثقی که مورد تایید مراجعین به سازمان قضایی کشور می باشد در هر حوزه قضایی که عقیده اول یعنی عدم تاثیر مبایعه نامه عادی در انتقال ملک به خریدار غلبه یافته و احکامی بر مبنای این عقیده صادر شده بلافاصله افراد آماده برای ارتکاب جرایم مالی به فروش ملک خود به افراد مختلف و بی اطلاع از معاملات قبلی چندین بار ثمن از بابت یک ملک از اشخاص دریافت نموده و موجبات بروز اختلافات بسیاری را فراهم ساخته و بر حجم دعاوی دادگستری افزوده اند خصوصاً در شرایطی که قیمت اراضی و املاک رو به افزایش بوده و خریدار حقا امید داشته این افزایش در مالکیت او تحقق یابد و از معامله خود منتفع گردد و چون خریدار به دادگاه مراجعه کند باشد گفته می شود که مرجع قضایی طبق عقیده اول ملک را همچنان در مالکیت فروشنده باقی و ترقی قیمت ملک را در مالکیت فروشنده محقق می دانند و در برابر این شگفتی خریدار را ارشاد می کنند که خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را از فروشنده مطالبه کند که البته منظور از خسارت مابه تفاوت ارزش روز مورد معامله نسبت به قیمت حین العقد نخواهد بود و در نتیجه خریدار متحیر می ماند که منظور از خسارت عدم انجام تعهد چیست خصوصاً که مبالغ راجع به فراهم کردن مقدمات معامله رسمی برای خریدار مبلغی است که طرح دعوی و تحمل دادرسی و هزینه آن را توجیه کند و ناگزیر باید به این بی‌عدالتی تن در دهد، بدیهی است برای ترمیم آثار عقیده فوق و جلوگیری از نقض عقد بیع مستند به سند عادی توسل به اصل ۴۰ قانون اساسی و منع استفاده اشخاص از حقوق خود که متضمن ضرر برای دیگران باشد و یا اینکه اشخاص نباید موجبات عدم انجام تعهدات خود را فراهم نمایند که بیشتر واجد جنبه اخلاقی است در حق خریدار متضرر واقعی از عدم انجام معامله که عرف او را متضرر می شناسد ولی قانون ضرری برای او تصور نمی‌کند ، کارساز نخواهد بود.
روزی که طرفین معامله املاک و اراضی به دفترخانه برای تنظیم سند رسمی انتقال و سند عادی مبایعه مراجعه می‌کنند سردفتر پس از اعلام و اظهار اطمینان از جانب طرفین معامله مندرج در سند عادی و مبادله ثمن و مبیع طبق شرایط مقرر و عدم واگذاری منافع ملک به شخصی دیگر و توافق طرفین بر اسقاط کلیه خیارات حتی خیار غبن فاحش و افحش و ملاحظه پاسخ استعلامات مختلف سندی مبنی بر انتقال مورد معامله به خریدار تنظیم و طرفین بر اساس مبایعه نامه عادی سند مزبور را امضا می نمایند و چون این سند که برروی اوراقی خاص تحریر می شود جداگانه در دفتر مخصوص سردفتر ثبت شده و طرفین در دفتر مزبور نوشتند و امضا کردند که ثبت با سند برابر است و معامله تمام شده محسوب می‌شود و در ستون نقل و انتقالات سند مالکیت نیز این نوع مالکیت به نام خریدار ثبت می گردد و یا اگر معامله رسمی نسبت به قطعه تفکیکی انجام شده سند بیع رسمی و خلاصه معامله به اداره ثبت ارسال و به نام خریدار سند مالکیت خاص برای آن قطعه تفکیکی صادر می گردد .
حال تصور کنیم پس از اینکه سردفتر انتقال ملک را به شرح فوق به امضای طرفین تنظیم و مفاد این سند را نیز در دفتر خود ثبت کرد ولی طرفین به علت بروز اختلافی ناگهانی حاضر نشدند ذیل ثبت سند را در دفتر سردفتر امضا و بنویسند ثبت با سند برابر است در این فرض سند مزبور چه نوع سندی است آیا این سند رسمی است و سبب نقل ملک به خریدار گردیده ؟و یا همچنان این سند عادی است و خریدار مالک مبیع شده است؟ مسلماً اگر این سند رسمی تلقی شود نیازی به ثبت آن در دفتر سردفتر اسناد رسمی نمی باشد و ثبت این سند در دفتر سردفتر و نوشتن عبارت ثبت با سند برابر است توسط طرفین و امضای آن در دفتر سردفتر عملی زاید و عبث خواهد بود و اگر این سند عادی محسوب شود گرچه توسط دفترخانه اسناد رسمی تحریر گردیده در این صورت طبق عقیده اول استناد به آن به عنوان نقل ملک به خریدار پذیرفته نیست
با این توضیح کاملا می توان تفاوت بین مفهوم سند و ثبت سند را در ذهن و در عالم خارج از ذهن مجسم نمود لذا حکم صریح ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک نسبت به اینکه سند نیز باید اجباراً به ثبت برسد یعنی اگر فروشنده و خریدار به دادگاه مراجعه و الزام طرف مقابل را به حضور در دفترخانه و نوشتن و امضای عبارت( ثبت با سند برابر است )ذیل ثبت سند را تقاضا نمودند دادگاه باید این تقاضا را بپذیرد و با وجودی که در این نوع از اسناد تنظیمی توسط سردفتر تعهدی جدا از معامله برای امضای ثبت با سند برابر است از طرفین اخذ نمی‌شود.
بنا به مراتب فوق اگر قرائت صحیح از مواد ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت به عمل بیاوریم باید پذیرفت که عقد بیع عادی املاک ثبت شده نیز از عقود رضایی است و به محض امضای سند عادی نقل ملک به خریدار حاصل می شود و طرفین ملزم به ثبت سند عادی مزبور می‌باشند و ماده ۴۸ به این منظور تنظیم شده که اولاً طرفین ناگزیر به مراجعه برای ثبت معامله باشند ثانیاً نظم لازم در مالکیت املاک حاصل شود و دلیل اثبات مالکیت نیز در ادارات ثبت املاک ضبط گردد.
لذا بر اساس این عقیده فروشنده ملک با سند عادی از انتقال بعدی ملک به دیگری ممنوع است و معامله بعدی از نظم حقوقی غیر نافذ و در صورت رد آن توسط خریدار اول باطل و از جهت کیفری جرم انتقال مال غیر محسوب می گردد و کلیه معاملات بعد از اولین سند عادی اعم از رسمی و عادی باطل محسوب است و می توان اعلام بطلان آن معاملات را همواره با دعوی الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار اول از دادگاه تقاضا نمود و نپذیرفتن اسناد عادی توسط ادارات دولتی و محاکم به معنای تشریفاتی بودن عقد بیع املاک ثبت شده و عدم تملیک مورد معامله به خریدار نیست بلکه اسناد عادی از این جهت پذیرفته نمی‌شود تا ضمانت اجرایی باشد برای ایجاد نظم مورد نظر قانون ثبت و دادگاه ها .
طبق ماده ۴۶ به محض تقاضای ذینفع باید ممتنع را ملزم به اجباری نمایند که در این ماده ذکر شده ولو طرفین به صورت صریح یا جداگانه تعهد به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی مطابق سند عادی ننموده باشند و چون دادگاه رای به محکومیت ممتنع صادر نمود حکم صادره کاشف از آن است که سند عادی بیع پذیرفته شد و کلیه آثار مالکیت خریدار نسبت به ملک مورد معامله از تاریخ تنظیم سند عادی حاصل می شود و منافع ملک نیز از همان تاریخ به خریدار تعلق دارد.
مدرسه حقوق : جناب آقای غلامرضا طیرانیان
گرد آوری : علیرضا شیشه گر وکیل پایه یک دادگستری اصفهان